Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ một năm, nếu hơn phải lập doanh nghiệp. Ngoài ra, Dự thảo còn hướng dẫn thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật, cụ thể như sau.
Xem và Tải về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-nghi-dinh-kdbds.doc
Xem và Tải về Dự thảo tờ trình Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-to-trinh-nghi-dinh-kdbds.doc
(1) Các phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì những cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau:
Phương án 01: Giao dịch theo số lượng
- Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng).
- Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng)
Phương án 02: Giao dịch theo diện tích
- Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2.
- Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2.
- Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2.
- Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2.
Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt
- Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
- Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua.
- Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua.
Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
(2) Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Theo Dự thảo Nghị định thì trước khi thực hiện việc giao dịch, ký kết hợp đồng mua bán nhà đầu tư phải thực hiện các thủ tục sau đây:
- Gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có nhà ở.
- Hồ sơ đề nghị phải chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
- Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ và thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua cho chủ đầu tư.
+ Nếu nhà ở không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư.
- Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết).
- Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo:
+ Chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở.
+ Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua.
+ Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn.
- Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
(3) Thủ tục thông báo đất đủ điều kiện chuyển nhượng
Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định về việc thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân xây dựng nhà ở như sau:
- Chủ đầu tư gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án.
- Hồ sơ đề nghị phải chứng minh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Về thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
- Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ và thông báo quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cho chủ đầu tư. Nếu quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư.
+ Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết)
+ Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về việc chuyển nhượng. Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn.
- Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
