Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì sau bao lâu phải bàn giao? Khi chuyển nhượng cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Bên chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì?
(1) Bao lâu sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì phải bàn giao dự án?
Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
- Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh ủy quyền.
- Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án.
- Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
Từ quy định nêu trên, có thể thấy, ngay sau khi được sự cho phép của Thủ tướng Chính phủ thì các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS và bàn giao dự án.
(2) Khi chuyển nhượng dự án bất động sản cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
Căn cứ Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
- Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, hiện nay, khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản thì cần tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên.
(3) Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng những điều kiện gì?
Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chủ đầu tư bên chuyển nhượng cần đạt được những điều kiện bao gồm:
- Phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung đã được chấp thuận.
- Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
- Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).
- Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
+ Hiện không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
+ Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên
+ Bảo đảm được khả năng huy động vốn để làm dự án.
Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án.
Theo đó, hiện nay, chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng được những điều kiện như đã nêu trên.
