Đất do người chồng bán, chồng mất người vợ lại đòi lại

Xin chào luật sư, nhờ luật sư giải đáp giúp em ạ.

Vào năm 2011 gia đình em có mua mảnh đất với diện tích 2806m2, vào thời điểm đó hai bên chỉ viết giấy sang nhượng đất có ký nhận 2 bên và ký xác nhận của chủ tịch xã, và giấy xác nhận đã nhận tiền nhưng lúc đó chỉ có người chồng ký bán. Đến năm 2022 người chồng mất, mảnh đất đó do người vợ đứng tên, người vợ đòi lại mảnh đất mà người chồng đã ký bán đó với lý do là khi đó cho gia đình em mượn để trồng cấy. Đòi lại không được người vợ làm đơn kiện lên tòa án nhưng lại khai diện tích là 3000m2. Trong trường hợp này thì bên nào đúng và nên giải quyết như thế nào ạ?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng đã chứng thực đối với trường hợp của bạn) còn tương đối phổ biến. Vì một số lý do khác nhau mà bên chuyển nhượng muốn lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, đất chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản. Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Theo đó, Bán đất khi Vợ/chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong trường hợp này có thể đòi lại đất.

Tuy nhiên, tại Án lệ 04/2016/AL để công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng giữa hai bên khi chỉ có người chồng ký tên trong hợp đồng có: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 133  Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Tất nhiên, khi hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu thì một bên vợ/chồng bị ảnh hưởng quyền lợi có thể yêu cầu bên còn lại bồi thường thiệt hại theo đúng quy định pháp luật.

Có thể thấy, không phải khi nào vợ/chồng tự ý định đoạt tài sản chung thì giao dịch với bên thứ ba cũng bị vô hiệu. Tòa án sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng dựa trên việc xét đến yếu tố người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất không; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là người ngay tình và được bảo vệ theo quy định của pháp luật hay không.

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1.    Xác định sự việc:

Gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ năm 2011, có giấy tờ mua bán viết tay và đã thanh toán tiền cho bên bán, gia đình đã nhận đất để canh tác trên thực tế. Tuy nhiên trên giấy tờ mua bán không có chữ ký của vợ bên bán. Nay bên bán đã qua đời, người vợ đòi lại với lý do trước đây cho nhà bạn mượn đất. Diện tích người vợ đòi lại lại lớn hơn diện tích gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng trước đó. Bạn mong muốn được tư vấn để giải quyết vấn đề trên.

2.    Nhận định của luật sư:

2.1 Về hình thức giao dịch:

-       Điều 689 Luật Dân sự 2005 quy định: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

-       Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (điều 46 Luật Đất đai 2003).

Giao dịch của bạn chưa thoả mãn quy định trên.

2.2 Về chủ thể giao dịch.

Trong trường hợp đất nông nghiệp gia đình bạn nhận chuyển nhượng là tài sản chung vợ chồng, thì việc chuyển nhượng phải được cả hai bên vợ chồng người bán cùng thống nhất và ký tên vào bản hợp đồng (Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000).

Nếu là tài sản riêng của người chồng thì chồng có quyền định đoạt (Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000). Nếu là tài sản riêng thì phải có giấy tờ pháp lý chứng minh, ví dụ: văn bản thoả thuận vợ chồng, hoặc giấy tờ về việc chồng được tặng cho riêng, thừa kế riêng đất nông nghiệp, hoặc tạo lập tài sản trên trước thời điểm kết hôn (chồng có trước hôn nhân) - Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000. Trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản riêng thì quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung.

Trường hợp đất là tài sản chung thì giao dịch của gia đình bạn bị vô hiệu thêm về chủ thể, vì phần của người vợ được coi là chưa xác lập giao dịch chuyển nhượng với gia đình bạn. Nếu người vợ không đồng ý chuyển nhượng thì phần này phải trả lại cho người vợ và rất khó để đòi lại khoản tiền tương đương với diện tích đất phải trả lại (vì người chồng là người nhận tiền nhưng hiện tại đã chết).

2.3 Giải quyết giao dịch vô hiệu đối với giao dịch không thoả mãn điều kiện về thủ tục công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Đối với phần đất thuộc tài sản riêng của người chồng, gia đình bạn đã thanh toán đủ tiền, đã nhận quyền sử dụng đất để canh tác, có thể được công nhận giao dịch với phần này khi giải quyết tranh chấp với người vợ.

2.4 Về diện tích đất đang có vướng mắc

Như bạn trình bày, người vợ khi đòi đất đã đòi nhiều hơn diện tích gia đình bạn mua từ người chồng. Bạn có quyền bác bỏ yêu cầu này dựa vào số diện tích trên giấy tờ bạn đã mua. Tuy nhiên, bạn nên kiểm tra thực tế xem diện tích đất mình sử dụng có nhiều hơn diện tích đã mua hay không. Để đánh giá về phần diện tích chênh lệch nếu có cũng như để củng cố tài liệu, chứng cứ giải quyết vấn đề vướng mắc giữa gia đình bạn với vợ bên bán đất, bạn nên liên hệ UBND cấp xã xin cung cấp thông tin, tài liệu giấy tờ liên quan đến diện tích đất đã mua. Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, UBND cấp xã hoặc VP ĐK đất đai chi nhánh quận/huyện có trách nhiệm cung cấp thông tin, tài liệu đất đai cho người yêu cầu. Có tài liệu này, bạn có quyền sử dụng để làm việc với vợ người bán về diện tích.

3.    Tư vấn của luật sư

Để giải quyết vấn đề bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như để tránh các mâu thuẫn gia tăng không đáng có, gia đình bạn có quyền làm đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tổ chức hội nghị hoà giải tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 202, điều 203 Luật Đất đai để giải quyết. Trong các buổi làm việc trên, bạn và gia đình đưa ra nguyện vọng muốn được tiếp tục sử dụng đất cũng như đề nghị xác định chính xác diện tích đất đang có sự không thống nhất. Gia đình bạn nên cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán, sử dụng đất, chứng từ chuyển tiền để vợ bên bán được xem và UBND cấp xã có cơ sở xem xét tư vấn, hướng dẫn các bên về quyền và nghĩa vụ.

Căn cứ kết quả hoà giải, nếu hoà giải không thành, gia đình bạn có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất để được pháp luật bảo vệ. Nhiều khả năng gia đình bạn chỉ được xem xét công nhận một phần giao dịch đối với phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của người chồng (theo Điều129 Luật Dân sự).

Thực tế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó kỹ năng và sự hiểu biết pháp luật của những người tham gia giải quyết tranh chấp rất quan trọng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư, bạn và gia đình tham chiếu sử dụng. Nếu cần luật sư tư vấn chuyên sâu hơn, bạn vui lòng liên hệ Luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, địa chỉ: Địa chỉ: Toà nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội. Điện thoại luật sư: 091 61626 618.

Thân chúc bạn và gia đình sớm giải quyết được sự việc trên.

Trân trọng.