Phân chia thừa kế đất đai khi không có di chúc

Theo như sự việc bạn nêu thì nguồn gốc đất là do bố mẹ ban sử dụng ổn định từ cho đến năm 1995 thì bố bạn mất. Như vậy, mẹ bạn và 4 người con trong đó có bạn có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất này. Hơn nữa, mẹ bạn hay anh chị em bạn cũng chưa từng làm thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất chưa được chuyển dịch cho chủ thể khác.

Tuy nhiên, việc em gái bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình đồng nghĩa với việc chủ sử dụng đất hợp pháp hiện tại là em bạn. Theo đó, em bạn có đầy đủ các quyền sử dụng và định đoạt đối với mảnh đất trên.

Vì vậy, nếu bạn muốn đòi lại mảnh đất thì phải thu thập, kiểm tra lại xem có giấy tờ, căn cứ chứng minh được việc mẹ bạn nhờ em gái bạn đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hay không. Trong trường
hợp có căn cứ chứng minh thì bạn mới có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi
chính đáng của mình.

Trước hết, mảnh đất của mà em gái bạn đứng tên sổ đỏ có nguồn gốc có liên quan gì để chứng minh đó là mảnh đất của bố mẹ bạn hay không? Các giấy tờ đó có thể là một trong những giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Khi có một trong những giấy tờ nêu trên, thì em gái bạn sẽ phải có những giấy tờ chứng minh rằng được bố mẹ, hoặc anh chị em bạn đã cho em gái mảnh đất đó. Có thể đó là giấy tờ tặng cho hay chuyển nhượng mảnh đất. Nếu không chứng minh được thì việc làm sổ đỏ của em gái bạn là sai và có thể sẽ bị thu hồi hoặc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định

Nếu không có những giấy tờ nêu trên mà có nguồn gốc từ Bố mẹ bạn (thời điểm chưa chết) đã sinh sống ổn định trên mảnh đất mà không hề biết việc em gái bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này đồng nghĩa với việc bạn và những người khác không nhận được bất cứ thông báo nào từ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cấp đất để xác minh điều tra thực trạng mảnh đất này. Như vậy, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em gái bạn là không hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013 việc cấp giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền là không đúng do đối tượng được cấp không đủ điều kiện được cấp, nên theo quy định, giấy chứng nhận của em gái bạn trong trường hợp này thuộc trường hợp bị thu hồi.

Để giải quyết tranh chấp, hai gia đình nên tiến hành thỏa thuận với nhau, nếu hai bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

Do bố mẹ bạn mất không để lại di chúc nên di sản sẽ được chia theo pháp luật. Bộ luật Dân sự 2015 quy định về vấn đề thừa kế theo pháp luật tại Điều 651 như sau: 

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Để thực hiện thủ tục sang tên tài sản (chuyển dịch tài sản từ người chết cho những người thừa kế) thì những người được quyền thừa kế phải thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế tại cơ quan công chứng, chúng thực có thẩm quyền. Để tiến hành thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế của bố mẹ bạn, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau và đến Cơ quan công chứng có thẩm quyền – nơi có nhà đất- để làm thủ tục. Hồ sơ gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

+ Giấy chứng tử của bố, mẹ bạn;

+ CMND hoặc hộ chiếu, hộ khẩu của người những người được thừa thừa kế;

+  Giấy tờ chứng minh mối quan hệ của những người được thừa kế theo pháp luật với người chết (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn...).

Về nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ:

Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”. Do vậy, nếu thuộc trường hợp bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất lần đầu thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. 

Tóm lại, khi bạn được nhận thừa kế sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và nếu việc thừa kế lần đầu thì được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất.

Khai nhận di sản thừa kế là thủ tục nhằm xác lập quyền tài sản đối với di sản thừa kế của người thụ hưởng trong di chúc hoặc người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền thừa kế sau khi người để lại di sản chết.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực thì thủ tục thỏa thuận phân chia di sản được áp dụng trong trường hợp :“Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.”

Gia đình bạn có thể công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế là quyền sở hữu nhà ở tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản.

Do người chết không để lại di chúc nên di sản được chia cho người thừa kế theo pháp luật, được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết” trong đó có tất cả anh/chị/ em.

Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp huyện nơi có đất.