Khởi kiện tranh chấp đất đai

Xin chào Chú Tuấn

Hiện tại cháu có mua một miếng đất nông nghiệp với diện tích 10*20m từ năm 2012, hình thức mưa bán giấy tờ tay 

Trong thời gian vừa qua chính quyền địa phương yêu cầu thu hồi lại để chuyển giao cho một công ty tư nhân với mục đích thương mại (san lô bán nền). 

Tuy nhiên do dân phản đối vì vậy qua một thời gian không thấy nhà đầu tư có động thái gì

Đến nay cháu nhận được thông tin từ nhà đầu tư chủ là chủ đất đã bán lại cho họ.

Luật sư cháu hỏi

- Với trường hợp này cháu có thể làm đơn kiện chủ đất được không ạ? 

- Lô đất cháu đã mua này có được tính hợp pháp không ạ? 

Chào luật sư Dương Văn Mai 

Quả thật hiên nay tôi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thửa đất tôi mua với diện tích là 100m2. Theo quy định tại Đồng nai thì diện tích đất nông nghiệp tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 500m2.

Luật sư cho tôi hỏi nếu sau khi gửi đơn đến UBND xã để hòa giải mà không thành

công thì tôi làm đơn khởi kiện có được chấp nhận không và thủ tục khời khiện như thế nào? 

Tranh chấp đất đai khác tranh chấp về đất đai. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp, còn tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp có liên quan tới QSDĐ như tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng đất đai ..v..v... Như vậy tranh chấp đất đai chỉ là 1 bộ phận hợp thành tranh chấp về đất đai. Điều 202 LĐĐ 2013 qui định tranh chấp đất đai mới bắt buộc hoà giải tại UBND cấp xã, như vậy các tranh chấp khác có liên quan tới đất đai, ví dụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì không bắt buộc phải qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã.

Tranh chấp của aingantran là tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD 100m2 đất nông nghiệp bằng giấy tay, do đó, để tiết kiệm thì giờ và vì Luật không bắt buộc phải hoà giải ở UBND cấp xã nên bạn cứ kiện thẳng ra Toà. Quyết định của UBND Tỉnh Đồng Nai qui định đất nông nghiệp tối thiểu được tách thửa là 500m2 nhưng bạn chỉ Hợp đồng chuyển nhượng có 100m2 đất nông nghiệp là đã vi phạm điều cấm của Pháp luật nên Hợp đồng này bị vô hiệu theo qui định tại điều 123 BLDS 2015. Bởi Hợp đồng này vi phạm điều cấm của Pháp luật cho nên không áp dụng thời hiệu, bạn khởi kiện lúc nào là Toà cũng thụ lý (khoản 3 điều 132 BLDS 2015) và khi giải quyết  thì Toà cũng không tổ chức hoà giải (khoản 2 điều 206 BLTTDS 2015).

Nhận thức rõ bản chất vấn đề như vậy để có khởi kiện thì bạn xác định là khởi kiện để yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, đồng thời yêu cầu giải quyết hậu quả đối với hợp đồng vô hiệu theo qui định tại điều 131 BLDS 2015. Với yêu cầu khởi kiện như vậy thì bạn sẽ tiết kiệm được án phí vì yêu cầu của bạn được Toà chấp nhận.

Trân trọng.