Ubnd xã thu hồi đất của dân cho công ty thuê trong trường hợp nào ?

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Việc thu hồi đất xảy ra vào năm 2005, 2010  sẽ căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 2003, cụ thể thẩm quyền thu hồi đất được quy định như sau:

". Điều 44. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền."

Căn cứ thu hồi đất cũng được quy định như sau:

"Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.". 

"Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường

1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật này;

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.

3. Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

4. Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này.".

Như vậy, nếu việc thu hồi đất của chính quyền địa phương không đúng thẩm quyền, không có căn cứ thì gia đình bạn có thể khởi kiện để yêu cầu hủy các quyết định đó, đồng thời đòi lại thửa đất đo.

2. Để đòi lại thửa đất đã bị người khác quản lý, sử dụng, thu hồi trái pháp luật thì gia đình bạn cần có tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn đối với thửa đất đó và khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự hoặc khởi kiện hành chính theo các trình tự thủ tục luật định.

- Gia đình bạn có thể khiếu nại hoặc thực hiện thủ tục khởi kiện vụ án hành chính đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn.

- Hoặc gia đình ban có thể khởi kiên vụ án tranh chấp dân sự với người đã lấn chiếm, sử dụng trái phép thửa đất của gia đình bạn. Để khởi kiện tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự thì bạn cần phải đề nghị UBND xã tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định. Nếu hòa giải không thành thì mới có thể khởi kiện vụ án dân sự.

Bạn lưu ý là có thể đưa ra yêu cầu hành chính trong vụ án tranh chấp dân sự. Còn nếu gia đình bạn lựa chọn thủ tục tố tụng hành chính thì không thể đưa thêm yêu cầu tranh chấp dân sự trong đó. Nếu chỉ khởi kiện vụ án hành chính thì tòa án chỉ xem xét quyết định hành chính và hành vi hành chính chứ không xem xét quan hệ sở hữu tài sản.

Chào bạn!
Vụ việc này cần xem lại chủ sử dụng thửa đất đó. Nếu diện tích đó do UBND xã quản lý thì UBND xã mới có quyền cho thuê, thời hạn thuê không quá 5 năm theo quy định của luật đất đai.

Nếu thửa đất đó chủ sử dụng là các hộ dân thì việc UBND xã lấy đất cho doanh nghiệp thuê thì thù tục thuê đó là trái pháp luật, các hộ dân có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thuê và đòi lại diện tích đất đó.

Chào bạn!
 

Nếu bạn đòi diện tích đất nào thì bạn phải có giấy tờ về quyền sử dụng đối với phần diện tích đất đó. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại ĐIều 100 Luật đất đai năm 2013 đối với phần diện tích đất muốn đòi lại thì gia đình bạn mới có cơ hội thắng kiện. 

Bạn tham khảo các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, đòi quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Chào bạn!

Nếu các hộ dân đồng ý cho UBND xã lấy đất của mình cho doanh nghiệp thuê trong thời hạn thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Nếu quá thời hạn thỏa thuận mà UBND xã hoặc doanh nghiệp không trả lại đất thì các hộ dân có quyền gửi đơn kiến nghị tới UBND xã hoặc khởi kiện doanh nghiệp đó tới tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đơn yêu cầu ghi rõ nội dung người làm đơn, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quá trình cho thuê và đưa ra yêu cầu đòi lại đất.. để cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.

Việc sử dụng đất của các hộ dân nếu không được xác định là sử dụng ổn định, không liên tục theo quy định pháp luật và cũng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai thì các hộ dân không có căn cứ để đòi lại diện tích đất đó.

Như nội dung luật sư Đặng Văn Cường đã tư vấn cho bạn thì thẩm quyền thu hồi đất không thuộc UBND xã nên những hộ gia đình có đất bị thu hồi có thể thực hiện việc khiếu nại, kiến nghị UBND cấp quận huyện để giải quyết vụ việc này.