Hợp đồng mua bán đất đai vô hiệu không?

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên  - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:  

1. Thời điểm xác lập chủ quyền nhà đất khi thực hiện giao dịch

Theo điều 439, Bộ luật Dân sự 2005: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Ngoài ra, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, nếu chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất thì chưa xác lập chủ quyền tài sản cho bạn nếu chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, do vậy, hợp đồng của bạn đã có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm của hai bên.

Nếu hợp đồng được hai bên thỏa thuận, sau 1 tháng bạn có quyền thay đổi không mua nữa thì bên bán phải trả lại tiền; giả thiết bên bán không thực hiện thì sẽ là vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của bên bán tới đâu cần xem lại điều khoản phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Lưu ý với bạn, hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất được công chứng cũng không đương nhiên hết hiệu lực vì muốn hủy phải cả hai bên cùng tiến hành lập văn bản hủy tại văn phòng công chứng; khi chưa hủy hợp đồng thì bên bán đương nhiên cũng sẽ không thể thực hiện được bất kỳ giao dịch nào đối với nhà đất nói trên.

Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn cần tư vấn thêm hoặc cần hỗ trợ thực hiện, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 hoặc 1900 2118 để được trợ giúp.  

Thân chúc bạn sức khỏe, thành công. 

Luật sư Đào Liên

Điện thoại: 091 6162 618

Chào bạn,

Tiếp tục tư vấn cho bạn theo các thông tin bạn cung cấp bổ sung như sau:

1. Số tiền bên bán phải trả lại cho bạn:

Nếu trong văn bản thỏa thuận chỉ ghi bạn được nhận lại đủ số tiền bạn đã giao cho bên bán (50 giá trị thửa đất tại thời điểm năm 1993) thì bạn không có quyền đương nhiên hưởng 50% giá trị thửa đất tại thời điểm năm 2014 mà chỉ hưởng đúng số tiền bạn đã giao.

Trong trường hợp này bạn chỉ có thể thương lượng với bên bán để họ trả thêm cho bạn phần nào giúp bạn đỡ thiệt thòi mà thôi.

2. Về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng 

Như thông tin bạn trao đổi trước đây, hợp đồng chuyển nhượng đã được hai bên công chứng, do vậy tại thời điểm hiện tại nếu không có sự đồng ý của bạn, bên bán không thể tự ý hủy hợp đồng công chứng đã được ký mà để thực hiện bên bán phải khởi kiện ra tòa án tuyên hủy hợp đồng.

Đây có thể là một lợi thế để bạn đàm phán với bên bán số tiền họ phải hoàn trả lại cho bạn.

Chúc bạn sớm giải quyết được vấn đề này.

Luật sư Đào Liên

Điện thoại: 091 6162 618

Vấn đề của bạn, luatsunhadat xin tư vấn như sau:

Theo nội dung bạn trình bày thì đối tượng mua bán giữa bạn với anh A là nhà và đất (khác hoàn toàn với việc chỉ mua bán đất).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" và quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì "Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Do vậy, nếu không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì nhà, đất chỉ thuộc quyền sở hữu của bạn khi hoàn tất 3 việc sau: (i) Bạn đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho anh A, (ii) Anh A đã bàn giao nhà cho bạn và (iii) phần đất chuyển nhượng đã được đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp nếu sau 1 tháng bạn không muốn mua nhà, đất và yêu cầu anh A trả lại tiền có nghĩa bạn là người đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất. Trường hợp này sẽ xảy ra 2 tình huống sau:

  - Tình huống 1: Anh A đồng ý thì mọi việc thật đơn giản: anh A trả lại tiền cho bạn và hai bên đến Văn phòng công chứng hủy hợp đồng mua bán đã được công chứng;

 - Tình huống 2: Anh A không đồng ý và hai bên cũng không thương lượng được hướng giải quyết thì vụ việc sẽ đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Khi giải quyết vụ án, Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, đất giữa bạn và anh A, bạn sẽ trả lại nhà đất cho anh A (nếu đã nhận) và nhận lại tiền từ anh A. Ngoài ra, bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho anh A nếu việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất gây thiệt hại cho anh A.

Trên đây là một vài tư vấn của luatsunhadat, hy vọng giải đáp được phần nào thắc mắc của bạn.

Thân ái.

Cảm ơn các luật sư.