Mua nhà ở quận 12

Thưa luật sư em muốn hỏi những vấn đề sau

Hiện em đang xem và mua nhà cấp 4, dien tich 4x10m ở phường hiệp thành quận 12, nhà có sổ hồng và có tên của hai người vợ chồng). nhưng nhà này đã được bán cho một người khác (cò đất) mà chưa sang tên chính chủ cho cò đất. nhưng tên cò đất này có cái hợp đồng ủy quyền và 1 hợp đồng mua bán từ 2 vợ chồng kia do văn phòng công chứng nhà rồng quận 12 chứng thực ngày 16.5.2015, và cả sổ hồng bản chính. nay em có ý định mua lại cái nhà này từ tên cò đất này. vậy thưa luật sư em có bị nguy tìm ẩn khuất tất gì không trong thủ tục giao dịch mua bán và làm thủ tục đăng bộ sang tên cho em không?

- tên cò này đất này có quyền đứng bán và làm thủ tục sang tên cho em không?

- và trước khi làm thủ tục sang tên cho em thì cái hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán của tên cò với chủ củ phải hủy phải không? và  tên cò này đơn phương hủy hay là phải có 2 vợ chồng người chủ kia? nếu 2 vo chong ng chu kia không con ở tphcm thì thủ tục pháp lý giấy tờ sẽ như thế nào?

- mức phí em phải nộp để làm thủ tục đăng bộ trong trường hợp này sẽ gồm những phí nào? và bao nhiêu?

- Nếu khi đã sang tên qua cho chính em rồi mà người chủ củ kia quay lại với cái hơp dong uy quyen cua ho voi cò đất lúc trước họ có thể tranh chấp hay gay khó dễ phiền phức gì với em không?

Kính mong luật sư giải đáp và có lời khuyên an toàn nhất cho em khi giao dịch mua bán với cái nhà này...cảm ơn luật sư...!

Chào bạn.

Đối với trường hợp của bạn, người cò đất đã có HĐ mua bán công chứng và HĐ ủy quyền do Phòng công chứng Nhà rồng ký. Cụ thể bạn có biết nội dung ủy quyền là gì hay không; ủy quyền cho đi làm hồ sơ giấy tờ hay ủy quyền cho người cò này được toàn quyền quyết định đối với nhà đất này?

Lúc này nếu bạn muốn mua nhà đất này thì sẽ có 2 cách làm hợp pháp như sau:

-TH1: người cò đất tiếp tục làm thủ tục đăng bộ, sang tên, khai thuế để được cấp GCN tên họ. Sau đó người này ra công chứng trực tiếp ký HĐ bán nhà đất sang cho bạn. Trường hợp này thì bạn an tâm nhất vì lúc này bạn mua nhà đất từ chính chủ sở hữu không còn liên quan gì đến vợ chồng chủ đất củ.

-TH2: người cò đất ra hủy HĐ mua bán đã ký ( lúc này phải có mặt 2 bên mua bán cùng tự nguyện ký hủy HĐ). Sau đó 2 vợ chồng chủ đất trực tiếp ra ký HĐ mua bán đất cho bạn, hoặc người cò đứng ra ký HĐ mua bán cho bạn nếu họ có HĐ ủy quyền có nội dụng được toàn quyền định đoạt tài sản này (như đã đề cập ở phần đầu).

Đối với TH2 bạn phải thật cẩn thận trong quá trình giao dịch, nhất là về phương thức thanh toán: biên nhận giao tiền phải do 2 vợ chồng chủ đất trực tiếp ký nhận hoặc trong HĐ ủy quyền phải giao luôn cho cò đất quyền nhận tiền. Khi bạn đã làm các thủ tục hoàn toàn hợp pháp thì không sợ bị vợ chồng chủ cũ tranh chấp.

Các chi phí kèm theo quá trình sang tên cho bạn: phí công chứng HĐ mua bán (2 bên thương lượng), lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản mua theo đơn giá nhà nước), phí cấp sổ, phí đo đạc (nếu có). Ngoài ra người bán nộp thuế Thu nhập cá nhân 2% trên giá trị HĐ (nếu họ không thuộc đối tượng miễn thuế Nghị định 65/2013/NĐ-CP)

Lưu ý bạn: Quận 12  quy trình thủ tục theo thứ tự là: công chứng hợp đồng - thủ tục cấp sổ tại UBND Q12 - khai thuế nộp thuế tại Chi cục thuế Q12.

Thân chào bạn