Mua nhà đất khi sổ đỏ trong ngân hàng

Kính gửi các anh chị luật sư

Nhờ anh chị tư vấn giúp

Vợ chồng (VC) em đang tìm hiểu mua một cản nhà 2 tầng trên mảnh đất 30m2 ở Yên Nghĩa Hà Đông với giá chủ nhà đề nghị là 1.2 tỷ.

Về nhà cửa đất cát cơ bản mắt thấy thì ok ạ

Sau khi hỏi kỹ hơn thì biết được sổ đỏ của họ đang trong ngân hàng SHB chi nhánh Lạng Sơn (Vì chủ nhà bảo quen GĐ chi nhánh LẠNG SƠN), họ bảo họ vay 700 triệu và đã trả được 200 triệu rồi còn 500 triệu nữa. (Bgiờ mua thì phải đóng 500 thì mới rút được sổ ra để đi chuyển sổ và công chứng chuyển nhưỡng quyền sử dụng)

Em muốn hỏ anh chị. Mua nhà đất mà sổ trong ngân hàng có yên tâm không? để mua được thì các bước giao dịch và giao tiền như thế nào cho yên tâm và chắc chắn nhất.

Em có sổ đỏ pho to của họ đây thì có đi kiểm tra xác thực được không? và đến đâu để kiểm tra xác thực sổ đứng tên, đúng kích thước.đúng thửa đất...(phòng công chứng hay phòng tài nguyên môi trường...?)

Em xin chân thành cảm ơn!

Chào em!

Nội dung em hỏi Luật sư tư vấn như sau:

Về thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thực hiện thì kể từ ngày 1.1.2008 tất cả các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải được Công chứng tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền, khi ký hợp đồng chuyển nhượng người chuyển nhượng phải xuất trình được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Trong đó thừa đất và công trình trên đất không trong tình trạng đang thực hiện các nghĩa vụ. Trường hợp này thửa đất và ngôi nhà đó đang được dùng để thực hiện nghĩa vụ thế chấp cho khoản vay của chủ nhà với ngân hàng có chi nhánh trên Lạng Sơn. Do đó để có thể ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định thì phải thực hiện việc xóa thế chấp- giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch (phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nơi có thửa đất và ngôi nhà nói trên).

Thứ hai Luật sư khuyên bạn nên cân nhắc cho cẩn thận, nếu thực sự và có đủ lòng tin với chủ nhà thì có thể thực hiện việc này vì thực tế cũng có nhiều trường hợp sau khi giải chấp- thanh toán số tiền còn nợ ngân hàng xong thì chủ đất lại tìm cách gây khó khăn và không ký hợp đồng chuyển nhượng nữa khi đó thiệt hại phần nhiều sẽ thuộc về người nhận chuyển nhượng.

Để khắc phục hoặc hạn chế nguy cơ này xảy ra cũng có nhiều cách khác nhau nhưng cơ bản là rất phức tạp.

Về hồ sơ, thủ tục khi thực hiện việc chuyển nhượng các bên cần cung cấp giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng tài sản của mình là hợp pháp. Hợp đồng phải được lập tại Văn phòng công chứng và được công chứng tại Văn phòng có thẩm quyền (các văn phòng công chứng trên phạm vi tình thành phố nơi có thửa đất đều có thẩm quyền công chứng theo quy định của Luật Công chứng).

Về thuế thu nhập cá nhân có thể phải thực hiện theo một trong hai trường hợp sau: 2%/tổng giá trị hợp đồng hoặc 25% giá trị phần chênh lệch của hai lần giao dịch.

Lệ phí trước bạ theo quy định là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất.

Ngoài các khoàn trên ra còn có lệ phí cấp giấy chứng nhận từ 50 -100 ngàn đồng/sổ, nếu người chuyển nhượng đang còn nợ thuế về việc sử dụng đất thì cũng phải hoàn thành nghĩa vụ này khi đó hồ sơ mới được thụ lý giải quyết.

Trên đây là một số nội dung Luật sư tư vấn cho em.

Chúc em mạnh khỏe và thành công!