Ba mất không để lại di chúc, mẹ tôi có quyền bán nhà hay không?

Ba tôi mất 2005 và không để lại di chúc. Gia đình tôi có 6 người con. Ba mẹ tôi có 1 ngôi nhà ở Q. Phú Nhuận, chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy tay. Nay vì đang khó khăn nên mẹ tôi muốn bán ngôi nhà trên và muốn chia cho các con. Hiện giờ tôi và gia đình chị gái tôi đang ở trong ngôi nhà đó. Chị gái tôi không cho mẹ tôi bán vì muốn chiếm ngôi nhà đó. Còn chị ba và anh trai tôi cũng đã có gia đình nhưng đang sinh sống ngoài quê và cũng theo chị gái lớn của tôi không chịu cho mẹ tôi bán nhà.

Ba mẹ tôi có 1 ngôi nhà ở quê, từ khi ba tôi mất, mẹ tôi đã chuyển chỗ ở và đã xin làm lại sổ hộ khẩu mới do mẹ tôi đứng tên và 3 đứa em tôi. Các anh chị tôi không tên trong sổ hộ khẩu mới này nữa.

Nay tôi muốn hỏi làm thế nào để mẹ tôi có thể bán được ngôi nhà và có thể yêu cầu các anh chị tôi ký vào văn bản phân chia ts thừa kế của mỗi người. Chị gái tôi có quyền không cho mẹ tôi bán nhà hay không?

Xin cảm ơn

Tôi đồng ý với quan điểm của Luật sư Cường và xin bổ sung thêm phần trả lời của Luật sư như sau:

Thứ nhất, về tỷ lệ phân chia di sản thừa kế:

Theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình, tài sản trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, ngôi nhà và quyền sử dụng đất là tài sản chung của bố và mẹ bạn, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật, thông thường mỗi người sẽ sở hữu một nửa giá trị tài sản. Mẹ bạn là người sở hữu một nửa giá trị ngôi nhà và quyền sử dụng đất.

Bố bạn mất đi không để lại di chúc, một nửa giá trị căn nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của ông sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.

Điều 676 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”, những người còn sống thuộc hàng này sẽ được hưởng thừa kế với tỷ lệ bằng nhau trong khối tài sản của người chết. Giả sử hàng thứ nhất chỉ còn mẹ bạn và sáu chị em nhà bạn, thì di sản của bố bạn sẽ được chia thành 7 phần bằng nhau.

Ngoài ra Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định, người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng miếng đất đó. Do vậy, để được hưởng di sản thừa kế, gia đình bạn phải làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, đây là tài sản chung theo phần với tỷ lệ sở hữu như đã phân tích ở trên.

Việc kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ) được thực hiện bởi các đồng thừa kế. Theo đó, những người được hưởng di sản phải lập Biên bản thỏa thuận người đứng tên trên sổ đỏ (nếu có). Biên bản phải được công chứng. Sau khi được cấp sổ đỏ thì làm thủ tục khai nhận di sản.

Thứ hai, về việc bán ngôi nhà và quyền sử dụng đất:

Điều 223 Bộ luật dân sự 2005 quy định mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Như vậy, mẹ bạn có quyền bán phần sở hữu của mình. Tuy nhiên, để bán tỷ lệ sở hữu căn nhà thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, mẹ bạn phải thông báo cho những người sở hữu còn lại về việc sẽ bán phần căn nhà nói trên. Nếu những người này từ chối quyền ưu tiên mua, khi đó, mẹ bạn có thể chào bán cho người khác theo quy định tại khoản 3, điều 223 Bộ luật dân sự.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng

(Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

HP: 098 322 6968

Chào bạn!
- Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự thì thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp về thừa kế là 10 năm kể từ ngày người có di sản chết. Do vậy, nếu cha bạn qua đời năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế là từ năm 2005 đến năm 2015.

- Nếu tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của cha mẹ bạn thì sẽ là tài sản chung vợ chồng. Cha bạn qua đời không để lại di chúc thì quyền thừa kế sẽ thuộc về hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn (bao gồm: Ông bà nội bạn, mẹ bạn và các anh, chị em ban). Mẹ bạn không thể một mình đứng tên trên GCN QSD đất nêu không được các thừa kế của cha bạn đồng ý.

- Nếu việc chuyển nhượng đó không hợp pháp, nhà đất không được coi là di sản của cha bạn thì các thừa kế của cha bạn mới không có quyền lợi.