1/ Tôi mua nhà đất tuy không có ghi thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng của 2 bên nhưng có nhiều người làm chứng liệu tôi có cơ sở để buộc bên bán làm đúng thoả thuận hay không?
Trả lời:
Bạn không có cơ sở để buộc bên bán làm đúng thỏa thuận. Vì:
Về điều kiện giao dịch:
Thứ nhất, điều kiện về nhà là đối tượng mua bán:
Căn cứ điều 91 và điều 92 Luật nhà ở:
- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với bên bán: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng luật hành vi dân sự.
Thứ hai, điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà:
Ðiều 450 Bộ luật dân sự quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo Điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Do bạn không trình bày rõ về điều kiện thứ nhất, nên tôi không rõ là nhà đất đó có đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mua bán, và ngưới bán nhà đất cho bạn có quyền bán nhà đất đó hay không.
Tuy nhiên, việc bạn mua nhà đất mà không có hợp đồng mua bán được lập thành văn bản, không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn theo như quy định của pháp luật, vì vậy thỏa thuận mua bán nhà đất của bạn không có hiệu lực, bạn không có cơ sở để buộc bên bán làm đúng thỏa thuận.
2/ Tôi chưa nhận đủ giấy tờ, tôi chưa giao đủ tiền, tôi có vi phạm luật không?
Trả lời:
Bạn chưa nhận đủ giấy tờ, chưa giao đủ tiền bạn không vi phạm luật.
Trước hêt, đây là giao dịch dân sự, pháp luật tôn trọng ý chí và sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự miễn là không trái đạo đức xã hội, không trái với các quy định của pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích của nhà nước, của cơ quan, tổ chức, cá nhân khác. Trường hợp của bạn, việc giao tiền và nhận giấy tờ sẽ tuân theo Điều 453, 454 Bộ Luật dân sự và sự thỏa thuận của bạn với bên bán nhà.
Ðiều 453. Nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;
2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Ðiều 454. Quyền của bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:
1. Ðược nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận;
2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận;
3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
Vì vậy, việc nhận giấy tờ nhà đất và giấy tờ chuyển nhượng nhà đất là quyền của bạn còn việc thanh toán tiền chuyển nhượng là do sự thỏa thuận giữa bạn và người bán.
3/ NMG chưa lo giấy tờ sang nhượng ra cấp xã cho tôi như đã thoả thuận với chủ nhà và tôi mà đã lừa để lấy tiền và lẩn trốn trách nhiệm vậy có phải là lừa đảo để chiếm đoạt tài sản công dân không?
Trả lời:
Điều 139Bộ luật Hình sự quy đinh Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
Về vấn đề này bạn cần chú ý một số điểm như sau:
- Thứ nhất, NMG có được phép thực hiện việc môi giới bất động sản hay không?;
- Thứ hai, bạn có hợp đồng hay giấy tờ thỏa thuận NMG có nghĩa vụ phải thực hiện việc lo giấy tờ, thủ tục sang nhượng nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền cho bạn hay không?;
- Thứ ba, nội dung thỏa thuận giữa bạn và NMG như thế nào (có quy định về thời hạn NMG phải thực hiện nghĩa vụ với bạn?), bạn nói NMG lừa lấy tiền và lẩn trốn trách nhiệm thì cụ thể bạn có giấy tờ giao nhận tiền hay không, NMG lẩn trốn trách nhiệm như thế nào?
Cần làm rõ những vấn đề trên thì mới có thể có căn cứ xem xét người đó có phạm tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo quy định của BLHS hay không.
4/ Người bán đòi lấy lại nhà để bán lại cho người khác thì chủ nhà có vi phạm luật không? Và nếu lấy lại thì phải bồi thường tôi như thế nào?
Trả lời:
Như đã trả lời ở phần 1, vì hợp đồng mua bán nhà đất của bạn và người bán bị vô hiệu nên người bán có thể đòi lại nhà để bán cho người khác.
Điều 137 BLDS. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Trong trường hợp này, giao dịch mua bán nhà đất của bạn bị vô hiệu nên khôi phục tình trạng ban đàu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người bán phải trả lại tiền cho bạn kèm theo một khoản lãi tương ứng với số tiền đã nhận của bạn theo lãi suất ngân hàng. Bạn cũng có thể yêu cầu người đó bồi thường thiệt hại cho bạn, được bồi thuờng như thế nào còn tùy thuộc vào mức độ lỗi của người bán.
Về trình tự, thủ tục: Bạn nên yêu cầu ủy ban nhân dân hòa giải, nếu hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền (TÀND cấp huyện nơi bị đơn là người bán nhà cư trú) để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.
Trên đây là một vài ý kiến cá nhân của tôi, mong bạn và mọi người xem xét, góp ý.
Thân chào!
email: minhchu89hp@gmail.com
yahoo: minhchu89hp
ĐT: 0902 246 041
Công ty Luật Minh Gia
Địa chỉ: Tầng 8 Tòa nhà văn phòng 167, đường Nguyễn Ngọc Nại, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
ĐT: 04 35501531
wedsite: http://luatminhgia.vn
