Không làm sổ đỏ có xây nhà được không

Kính chào : Luật sư
Luật sư cho em hỏi:Em có một manh đất mua tưa năm 1995 gia trị 5 triêu đồng (đất vườn) chưa có sổ đỏ chỉ có hợp đồng mua bán. đến nay giá trị của manh đất là 1,5 tỷ  đồng .
hiện tại em có nhu cầu xây nhà để ở nhưng không làm sổ đỏ có được không thưa luật sư?
nếu làm sổ đỏ thì có cách nào giảm chi phí tốt nhát không?
cảm ơn luật sư.

chào em!
Vấn đề em hỏi anh xin được tư vấn như sau:
Theo như en nêu, em đã mua thửa đất này từ năm 1995 (loại đất vườn) và bằng giấy tay (việc mua bán không có cơ quan có thẩm quyền chứng nhận), nay em muốn xây dựng nhà trên phần đất này.
- Với quan điểm của anh về vấn đề này là, việc mua bán/ chuyển nhượng đất trước đây của em với chủ cũ là không đúng thủ tục pháp luật (mua giấy tay) theo như em nêu giá trị đất hiện nay đã rất cao rồi. Theo anh, tốt nhất là em nên tiến hành làm thủ tục xin cấp chủ quyền ra tên cho mình sau đó mới xây dựng nhà. Bởi lẻ, hiện tại thửa đất này chưa đưng tên em, em không thể xin giấy phép xây dựng nhà (đối với những nơi bắt buộc xin giấy phép) và sau khi xây dựng xong còn hoàn công nữa. Thật khó khăn về thủ tục đúng không?
Vấn đề quan trọng đối với vấn đề này nữa là việc mua bán/chuyển nhượng đất trước đây là là "tiềm ẩn rủi ro" (mua bằng giấy tay) nay mình lại đầu tư một khoản tiền lớn để xay nhà nữa thật là "mua trứng vịt mà bỏ vào bao tải rồi" rủi ro càng nhiều hơn. cho nên cứ làm ra sổ đỏ tên của mình đi rồi sau đó hãy xây dựng nhà là tốt nhất.
 - Còn đối với thủ tục xin cấp chủ quyền, em cho anh hỏi thêm: Phần đất em mua/ nhận chuyển nhượng của chủ cũ họ đã có sổ đỏ chưa? và sau khi mua xong em có liên hệ UBND xã phường nơi có đất để làm thủ tục "đăng ký sử dụng đất" chưa? nếu chủ đất bán cho em mà đã có sổ đỏ rồi thì làm thủ tục tách thửa mua bán bình thường (tham khảo thủ tục từ những bài trả lời trước của anh), còn nếu chưa có sổ đỏ thì thủ tục khó đấy nhé. 
Em có thể cung cấp thông tin tiếp cho anh, rồi anh sẽ tư vấn cho.
chúc em thành công 
thân ái! 

Kính chào Luật Sư .
Trước tiên xin được cảm ơn luật sư đã tư vấn giúp em. Tiếp bài tư vấn của luật sư như sau:
Phần đất mà em mua của chủ cũ là chưa có sổ đỏ, chỉ có hợp đồng mua bán của hai bên viết tay bằng giấy tay (việc mua bán  có UBND xã chứng nhận),em chưa đã đăng ký sử dụng đất với UBND xã.Khu đất có diện tích 500m2 xin luật sư tư vấn giúp em có cách nào làm sổ đỏ mà chi phí thấp nhất không?
Cảm ơn luật sư.
Trân trọng kính chào!

Chào luật sư.
Theo tư vấn của luật sư :
Khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất sẽ phải nộp các khoản sau:
- Lệ phí trước bạ bằng 0.5% giá trị quyền sử dụng đất;
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( từ 50 -100.000VND);
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là 2% giá trị quyền sử dụng đất (đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất);
- Các  nghĩa vụ về tài chính khác nếu người sử dụng đất vẫn còn đang nợ đối với nhà nước như thuế sử dụng đất....
- Em đi làm sổ đỏ bên sở tài nguyên yêu cầu. Ngoài khoản tiền như trên còn phải nộp khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở, với giá trị bằng số tiền chêch lệch của bảng giá đất tại thới điểm làm sổ là (giá trị đất ở trừ giá trị đất vườn) .giá trị phải nộp lên đến hàng trăm triệu đồng.
Em rất mong  được lời tư vấn của luật sư.
trân trọng kính chào!