Hiện nay, mặc dù không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người dân vẫn có thể được hưởng một số quyền lợi. Cụ thể như sau.
(1) Tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất
Cụ thể, căn cứ khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 có nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024 mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Theo đó, trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì cho dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất vẫn có thể tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
Có thể thấy, mặc dù sử dụng đất không có Sổ đỏ nhưng người dân vẫn có những quyền rất quan trọng như được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ điều kiện, được chuyển nhượng, tặng cho trong một số trường hợp.
(2) Cấp Giấy phép xây dựng
Người dân vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu có một trong những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
(3) Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất
Bồi thường về đất:
Hiện nay, có 02 trường hợp đất không có Giấy chứng nhận là không đủ điều kiện cấp và đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp. Theo đó, việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau. Cụ thể:
- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp: Căn cứ điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 có quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng một trong các điều kiện như sau:
+ Có Giấy chứng nhận.
+ Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
+ Có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận.
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
+ Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng nếu đáp ứng được đủ điều kiện và có một trong các giấy tờ như đã nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện là đất đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 (khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024).
Bồi thường tài sản gắn liền với đất: Cụ thể, tại khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 có quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”
Theo đó, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
(4) Thực hiện quyền của người sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có nêu rõ, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau:
- Có GCN quyền sử dụng đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoại trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Từ quy định nêu trên, có thể thấy, có 02 trường hợp mà người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận là khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCN nhưng đủ điều kiện cấp GCN thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
