>>>Rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ
>>>Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ
>>>Hướng dẫn xác định loại đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Theo quy định pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được coi là hợp pháp khi có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ);
– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;
– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Như vậy, chúng ta thấy rằng đất có Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ngoài điều kiện chuyển nhượng theo căn cứ trên, pháp luật đất đai cũng ghi nhận 02 trường hợp ngoại lệ, mà theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được coi là hợp pháp:
- TH1: Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013:
Đây là trường hợp về nhận thừa kế quyền sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, ngay cả khi người nhận thừa kế chưa được cấp Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì họ vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Áp dụng vào thực tế, muốn xác định trường hợp người nhận thừa kế có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ hay không để làm căn cứ chuyển nhượng thì các bạn có thể xem thêm quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013. Một cách chung nhất, có 02 trường hợp được xem là đủ điều kiện cấp Sổ đỏ như sau:
+ Trường hợp 1: Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
+ Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
a) Đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
b) Đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
- TH2: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng theo quy định sau:
+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Xử phạt hành vi mua bán đất không có Sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không có Sổ đỏ sẽ bị phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng.
Ngoài ra, sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ.
