Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

Chủ đề   RSS   
  • #582725 08/04/2022

    HuyenVuLS
    Top 150
    Trung cấp

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:25/07/2009
    Tổng số bài viết (561)
    Số điểm: 29250
    Cảm ơn: 85
    Được cảm ơn 778 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    "Hứa mua" "hứa bán" là cụm từ thường được nhắc đến khi đi mua bán đất. Tuy nhiên mấy ai hiểu được bản chất của việc này là như thế nào?

    Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về "hứa mua", "hứa bán", nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn...

    Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, …

    hua-mua-hua-ban-dat

    Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
     
    (1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
     
    (2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
     
    (3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
     
    (4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).
     
    Hứa mua, hứa bán đất khác gì với hợp đồng đặt cọc?
     
      Hứa mua, hứa bán Đặt cọc
    Khái niệm Là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
    Biện pháp bảo đảm
    Không bị phạt cọc.
     
    Nếu có đặt một khoản tiền thì được xác định là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên dự định mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua
     Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
     
    - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
     
    Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận không phạt cọc hoặc thỏa thuận phạt cọc với mức cao hoặc thấp hơn mức phạt cọc trên thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
    Bắt buộc thực hiện Không bắt buộc thực hiện. Phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (nếu không sẽ bị phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
      Không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

    Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua hứa bán

    Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch. 
     
    Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:
     
    1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ.
     
    2/ Bên hứa bán bỏ trốn.
     
    Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.
     
    3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.
     
    Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán
     
    Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không?
    Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).
     
    Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).
    Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:
     
    “Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
     
    Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
     
    Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”
     
    Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
     
    Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:
     
    - Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
     
    - Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn.
     
    - Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết.
     
    Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết.

    >>> Xem thêm mẫu hợp đồng hứa mua, hứa bán tại đây

    Cập nhật bởi HuyenVuLS ngày 08/04/2022 03:45:38 CH
     
    1968 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn HuyenVuLS vì bài viết hữu ích
    ctcpgh (29/06/2022) admin (12/04/2022)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #583029   26/04/2022

    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Vấn đề rủi ro khi người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng "hứa mua", "hứa bán" là sẽ có những nhà đầu tư không thật, làm những dự án "ma", không có quy hoạch, không có phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác thì đã muốn đưa ra thị trường để thu hút nguồn vốn.

     
    Báo quản trị |  
  • #583469   30/04/2022

    anhhong58
    anhhong58
    Top 200
    Lớp 2

    Vietnam
    Tham gia:16/03/2022
    Tổng số bài viết (381)
    Số điểm: 3900
    Cảm ơn: 10
    Được cảm ơn 28 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    cảm ơn vì đã chia sẻ thông tin vô cùng hữu ích và thiết thực này.

    Nếu chỉ nhìn trên bề mặt của vấn đề thì có vẻ hợp đồng hứa mua, hứa bán ít rủi ri hơn là hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nhìn sâu vào vấn đề, chúng ta lại phát hiện thật ra hợp đồng hứa mua, hứa bán lại chứa nhiều rủi ro hơn. Bởi thông thường đối tượng của hợp đồng hứa mua, hứa bán một là hình thành trong tương lại, hai là bên bán vẫn chưa là người sở hữu hợp pháp của đối tượng của hợp đồng. Như bài viết đã đề cập, người hứa mua sẽ chịu nhiều rủi ro kể cả mất trắng nếu người bán chết hoặc bỏ trốn hay thậm chí là hợp đồng hứa mua hứa bán sẽ bị vô hiệu.

     
    Báo quản trị |  
  • #583478   30/04/2022

    haunguyenth
    haunguyenth
    Top 200
    Lớp 1

    Vietnam --> Hồ Chí Minh
    Tham gia:16/02/2022
    Tổng số bài viết (349)
    Số điểm: 2396
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 24 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Hành vi  "hứa mua, hứa bán" là lách luật theo thỏa thuận dân sự, không có trong quy định của pháp luật đất đai. Hành vi này sẽ gây ra rất nhiều rủi ro cho người mua, người bán nhà đất khi một trong hai bên không thực hiện theo cam kết, thậm chí còn lừa đảo, gây thiệt hại cho bên còn lại.

     
    Báo quản trị |  
  • #584534   29/05/2022

    Cảm ơn thông tin bài viết bạn đã cung cấp. Các loại hợp đồng dạng "hứa mua, hứa bán" được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian qua. Tuy nhiên, các hình thức ký kết này cũng phát sinh và gây ra nhiều hệ lụy cho khách hàng nếu ký kết với các chủ đầu tư, doanh nghiệp không uy tín. Do đó, thiết nghĩ các nhà làm luật Luật Kinh doanh bất động sản nên được bổ sung các quy định cụ thể về các dạng hợp đồng này bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

     
    Báo quản trị |  
  • #585110   05/06/2022

    trinh16399
    trinh16399
    Top 500
    Mầm

    Vietnam --> Hồ Chí Minh
    Tham gia:17/05/2022
    Tổng số bài viết (139)
    Số điểm: 815
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 9 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Cảm ơn những thông tin hữu ích mà bạn đã chia sẽ. Hứa mua hứa bán là thuật ngữ xã hội, không phải thuật ngữ pháp lý. Cũng không co quy định cụ thể nào điều chỉnh về vấn đề này cho nên hứ mua, hứa bán có nhiêu rủi ro cho cả hai bên. Đặc biệt các trường hợp dự án ma đã khiến rất nhiều người mất trắng tiền bạc bởi lời hứa sẽ bán với giá thấp khi thanh toán trước một phần giá bán.

     
    Báo quản trị |  
  • #585174   09/06/2022

    thanhdat.nguyen1404
    thanhdat.nguyen1404
    Top 500


    Vietnam --> Hồ Chí Minh
    Tham gia:07/06/2022
    Tổng số bài viết (225)
    Số điểm: 1650
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 41 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Cảm ơn những thông tin hữu ích mà bạn đã chia sẻ. Hành vi  "hứa mua, hứa bán" là lách luật theo thỏa thuận dân sự, không có trong quy định của pháp luật đất đai. Do đó, hình thức mua bán này dễ gây ra nhiều hệ lụi cho người tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán này. Hiện nay rất cần những quy định cụ thể hơn về vấn đề này để tránh những tổn thất không đáng có. 

     
    Báo quản trị |  
  • #587508   10/07/2022

    maithuan415
    maithuan415
    Top 500
    Lớp 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/06/2020
    Tổng số bài viết (336)
    Số điểm: 2700
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 32 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Cảm ơn bạn bài viết rất hay. Hứa mua, hứa bán là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Hiện nay, việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không có bất kỳ điều khoản nào quy định hay giải thích thế nào là “hứa mua”, “hứa bán” đất.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #588492   28/07/2022

    vuthienan134
    vuthienan134
    Top 500
    Lớp 1

    Vietnam --> Hồ Chí Minh
    Tham gia:14/06/2022
    Tổng số bài viết (298)
    Số điểm: 2795
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 23 lần


    Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất

    Cảm ơn bài viết của bạn. 
    "Hứa mua", "Hứa bán" là từ ngữ mà mọi người hay dùng khi nói miệng với nhau chứ không hề được pháp luật quy định. Hành vi này thật sự là rất rủi cho cả 2 bên là bên mua và bên bán nhưng bên mua sẽ gặp rủi ro nhiều hơn. Cũng vì nhiều trường hợp "hứa mua" "hứa bán" nên đã có rất nhiều người bị mất trắng. Nhờ bài viết của bạn mà mọi người có cái nhìn sâu hơn về vấn đề này để tránh được những tổn thất không đáng có.

     
    Báo quản trị |