Rút kinh nghiệm giải quyết VADS “Tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng QSDĐ và yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ"

I. Nội dung vụ án

 

Nguyên đơn là ông YHK và bà HDN (do ông YA là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: Năm 2011, thông qua giới thiệu, vợ chồng ông YHK, bà HDN quen bà Huỳnh Thị Mỹ Ng (bà Ng giới thiệu mình là nhân viên đại lý của công ty cho vay tiền). Do cần tiền đầu tư canh tác sản xuất nên vợ chồng ông YHK hỏi vay 50.000.000 đồng, bà Ng đồng ý nhưng yêu cầu vợ chồng ông YHK phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNỌSDĐ) cho bà Ng thì công ty mới cho vay tiền. Vợ chồng ông YHK đã đưa GCNỌSDĐ số M 823257 gồm thửa đất số 35, số 36 tờ bản đồ số 11; thửa đất số 20 tờ bản đồ số 8 ở xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL cho bà Ng để vay tiền. Sau đó, vợ chồng ông YHK phải ủy quyền cho bà Ng toàn bộ quyền sử dụng đất để bà Ng đứng ra vay tiền hộ. Lợi dụng vợ chồng ông YHK không biết đọc, biết viết, bà Ng cho vợ chồng ông YHK ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì ký vào giấy ủy quyền. Tại Văn phòng Công chứng ĐA, vợ chồng ông YHK không có thỏa thuận và cũng không nhận được số tiền 150.000.000 đồng như trong hợp đồng chuyển nhượng. Vợ chồng ông YHK chỉ nhận được số tiền 50.000.000 đồng tiền vay, hiện tại vợ chồng ông YHK vẫn đang quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất. Ngày 02/3/2012, vợ chồng ông YHK đã trả đủ tiền gốc và lãi cho bà Ng nhưng bà Ng không trả lại GCNQSDĐ. Ngày 20/12/2012, bà Ng viết giấy cam đoan do làm mất GCNQSDĐ của vợ chồng ông YHK, hẹn đến ngày 20/3/2013 sẽ trả lại. Ngày 12/3/2013, bà Ng viết cho vợ chồng ông ỴHK một đơn báo mất GCNQSDĐ và nhờ “Đài phát thanh truyền hình ĐL” nhắn tin tìm kiếm giấy tờ, ông YHK đã nộp lệ phí nhắn tin. Việc bà Ng vay vốn tại Ngân hàng thì vợ chồng ông YHK không biết. Khoảng tháng 4/2015 có một số người tự xưng là cán bộ Ngân hàng xuống để tiến hành đo đạc đất thì vợ chồng ông YHK mới biết bà Ng đã làm giả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà Ng đối với diện tích đất nêu trên và thế chấp đất này cho Ngân hàng để vay tiền. Do vậy, ông YHK và bà HDN đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông YHK, bà HDN với bà Huỳnh Thị Mỹ Ng ngàỵ 18/3/2011, hủy Hợp đồng thế chấp ngày 01/6/2012, đồng thời hủy GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên bà Huỳnh Thị Mỹ Ng tại thửa đất số 35 (diện tích 9.320m2), thửa đất số 36 (diện tích 7.950m2) tờ bản đồ số 1 ĩ ở xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL.

 

Bị đơn là bà Huỳnh Thị Mỹ Ng: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập, niêm yết các văn bản tố tụng và thông báo nhắn tin tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú nhưng bà Ng không có mặt tại Tòa án để giải quyết vụ việc.

 

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triên Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh HT, tỉnh ĐL (do ông Huỳnh Minh Kh là người đại diện theo ủy quyền) có yêu cầu độc lập trình bày: Ngày 09/3/2012, bà Huỳnh Thị Mỹ Ng có vay vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh HT, tỉnh ĐL (sau đây viết tắt là Ngân hàng) với số tiên 1.200.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng, hạn trả cuối cùng là ngày 08/3/2013, lãi suất 18,6%/năm, lãi suất quá hạn tính bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn. Để đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay, bà Ng đã thế chấp cho Ngân hàng 05 GCNQSDĐ gồm: GCNQSDĐ số BC 944644, số BC 944645, số BC 944798, số BC 944532, số BC 944641 đều mang tên Huỳnh Thị Mỹ Ng. Trong thời gian vay vốn, bà Ng đã xin rút bớt tài sản thế chấp là 03 GCNQSDĐ số BC 944644, số BC 944645, số BC 944798 đề xử lý nợ vay, Ngân hàng đồng ý trả lại 02 GCNQSDĐ số BC 944644, số BC 944645. Do bà Ng không hợp tác nên phía Ngân hàng không giao trả GCNỌSDĐ số BC 944798 mà giữ lại để xử lý nợ vay.

 

Do quá hạn, phía bà Ng không thanh toán được nợ gốc và lãi phát sinh, Ngân hàng đã khởi kiện. Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm sổ 35/2015/KDTM-ST ngày 05/10/2015, Tòa án nhân dân thành phố BMT, tỉnh ĐL đã tuyên xử: Buộc bà Huỳnh Thị Mỹ Ng có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng số tiền 2.301.740.000 đồng (trong đó số tiền nợ gốc là: 1.200.000.000 đồng; sổ nợ lãi tạm tính đến hết ngày 04/10/2015 là: 1.101.740.000 đồng). Xử lý tài sản thế chấp trong 02 GCNQSDĐ, gồm GCNỌSDĐ số BC 944532, số BC 944541 đều mang tên Huỳnh Thị Mỹ Ng; còn lại GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011, bà Ng thỏa thuận với Ngân hàng xin được tự xử lý tài sản này trả tiền cho Ngân hàng nên Ngân hàng không yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên, sau khi Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 35/2015/KDTM-ST nêu trên có hiệu lực pháp luật, bà Ng không thực hiện cam kết và cũng không phối hợp với Ngân hàng đê xử lý tài sản này. Do vậy, đề nghị Tòa án tuyên Ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm tại GCNQSDD số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên Huỳnh Thị Mỹ Ng tại thửa đất số 35, tờ bản đồ số 11, diện tích 9.320m2 và thửa đất số 36, tờ bản đồ số 11, diện tích 7.950m2 ở xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL đê trả khoản nợ của bà Ng cho Ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng số 604/2012 ngày 09/3/2012.