Việc bồi thường, tái định cư cho người dân có căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023* nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện thế nào?
*Khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.
(1) Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh
Căn cứ theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh được quy định như sau:
- Chủ sở hữu căn hộ tầng 01 sẽ được bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở.
- Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.
- Nếu căn hộ tầng 01 có một phần diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh và dự án tái định cư có bố trí không gian cho hoạt động này, chủ sở hữu có quyền mua hoặc thuê phần diện tích đó. Phần diện tích này phải tuân theo thiết kế đã được phê duyệt. Giá bán phần diện tích này được tính dựa trên suất đầu tư xây dựng cho mỗi 1m2 sàn, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cộng với lợi nhuận định mức 10% tổng kinh phí đầu tư. Trường hợp không mua mà chỉ thuê thì giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận.
- Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư
Theo đó, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho chủ sở hữu căn hộ tầng 01, đặc biệt là những người có phần diện tích kinh doanh, trong quá trình bồi thường và tái định cư.
(2) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ từ tầng 02 trở lên
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường như sau:
- Chủ sở hữu căn hộ từ tầng 02 trở lên thì được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ.
- Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở.
- Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.
Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường cho diện tích sử dụng căn hộ trong trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như sau:
- Nếu có diện tích sử dụng vượt ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, nhưng diện tích này đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật, thì diện tích này sẽ được bồi thường theo hệ số k đã quy định.
- Phần diện tích khác không thuộc trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Có thể thấy, Chính phủ đã quy định rất chi tiết từng trường hợp cụ thể trong việc bồi thường, tái định cư cho chủ sở hữu căn hộ tại chung cư cũ bị phá dỡ.
Với những quy định cụ thể về bồi thường, tái định cư, Nghị định 98/2024/NĐ-CP góp phần tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh ổn định, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án xây dựng.
(3) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác
Căn cứ theo khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác thì thực hiện như sau:
- Diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn:
Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích được bồi thường theo hệ số k, chủ sở hữu sẽ phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Nếu sau khi phương án bồi thường được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua hoặc thuê mua phần diện tích chênh lệch, họ sẽ không được bố trí căn hộ tái định cư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền thanh toán tiền cho chủ sở hữu theo giá quy định và bán căn hộ tái định cư đó theo giá thương mại cho các bên khác.
- Diện tích căn hộ tái định cư nhỏ hơn:
Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích được bồi thường, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Giá trị chênh lệch diện tích được xác định bằng cách nhân diện tích chênh lệch (m²) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường và tái định cư.
- Tái định cư tại địa điểm khác:
Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ nhưng có nhu cầu tại địa điểm khác mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất, các bên có thể thống nhất việc bố trí tái định cư ở đó.
- Bồi thường bằng tiền:
Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư theo các quy định trước đó, họ sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất, và việc nhận tiền sẽ diễn ra sau khi phương án bồi thường được phê duyệt.
- Nhà ở xã hội:
Nếu chủ sở hữu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, họ có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
- Tài sản bảo đảm:
Đối với căn hộ đang là tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, việc xử lý căn hộ tái định cư hoặc khoản tiền bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Trên đây là quy định mới nhất về bồi thường, tái đinh cư cư cho người có căn hộ bị phá dỡ để cải tạo chung cư cũ theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Xem thêm tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
