Xin chào TVPL, tôi có vấn đề như sau: Tôi được hỗ trợ tiền để xây nhà do có hoàn cảnh khó khăn nhưng tôi không có đất. Hiện tại Chị B tôi muốn cho tôi mượn đất để xây nhà ở trong khoản 10 năm thì không biết có được không? Nếu tôi đang ở mà Chị tôi lấy lại đất thì có cách nào để bảo vệ tôi và gia đình tôi không? Rất mong được tư vấn
Điều kiện để cho mượn đất xây nhà
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quy định như sau:
“- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo quy định trên, B cho Anh mượn đất sẽ được hiểu là thực hiện một trong các quyền đối với quyền sử dụng đất của B (cho mượn - cho thuê không thu tiền).
Trong trường hợp này để cho Anh mượn đất thì phần đất của B phải đáp ứng các điều kiện:
+ Có Giấy chứng nhận
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi đáp ứng các điều kiện này thì Anh và B có thể thực hiện hợp đồng dân sự cho mượn quyền sử dụng đất này.
Lưu ý: Trong trường hợp này đất của B phải là đất ở để khi Anh xin cấp phép xây nhà thì đất này đang sử dụng đúng mục đích sử dụng đất.
Một số vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng mượn quyền sử dụng đất?
Về bản chất, hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015.
Căn cứ Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015:
“Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Theo đó, hiện tại pháp luật không quy định giới hạn về thời gian thực hiện hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất của B và Anh. Do đó, Anh và B có thể thỏa thuận với nhau về thời gian cho mượn và các điều khoản khác liên quan trong quá trình cho mượn đất.
Về việc hủy bỏ hợp đồng trước hạn, theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hủy bỏ hợp đồng
- Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
+ Trường hợp khác do luật quy định.
- Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Theo đó, B hoàn toàn có thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng với Anh và không phải bồi thường nếu thuộc một trong các trường hợp tại Điều 423, trong trường hợp không thuộc Điều 423 mà B vẫn muốn chấm dứt Hợp đồng không cho Anh mượn đất nữa, theo người hỗ trợ, Anh nên thỏa thuận các Điều khoản bồi thường và phạt vi phạm hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình khi B lấy lại đất.
Căn cứ Điều 418 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thỏa thuận phạt vi phạm
- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
- Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng
- Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.
- Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
- Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.
Theo quy định trên, khi hợp đồng chấm dứt trước hạn thỏa thuận, Anh có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Và yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng.
Bên cạnh đó, Anh có thể thỏa thuận phạt vi phạm nếu B lấy lại đất trước khi kết thúc hợp đồng thì bên vi phạm nghĩa vụ là B phải nộp một khoản tiền cho Anh.
THƯ VIỆN PHÁP LUẬT cung cấp mẫu hợp đồng sau:
HỢP ĐỒNG MƯỢN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
