Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở không? Thủ tục chuyển nhượng HĐ kinh doanh BĐS hiện nay thế nào?
(1) Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở?
Căn cứ Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Từ quy định nêu trên, có thể thấy, hiện nay, một trong những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ và đang trong thời gian đợi kết quả thì sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
(2) Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/21/phu-luc-XI.docx Phụ lục XI
Lưu ý: Hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
+ Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
+ Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án.
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.
- Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định nêu trên, các bên chuyển nhượng hợp đồng nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.
Sau đó, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm:
+ 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
+ Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định.
- Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, hiện nay, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay được thực hiện theo quy định như đã nêu trên.
