Về việc ngăn chặn chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, việc đặt cọc hai bên có thống nhất bằng miệng với nhau là sẽ ra sổ riêng là sẽ chồng đủ phần tiền còn lại, bạn là bên đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Theo khoản 2, Điều 358 BLDS thì “trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC "hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình" cũng đã hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc.

Quy định như vậy, nhưng trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với rất nhiều quy trình tố tụng chặt chẽ, kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ phải xử đi xử lại, khi thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Do bạn cung cấp chỉ thông tin một chiều nên không thể xác định lỗi do bên nào nên chưa tư vấn cụ thể được nên chỉ tạm tư vấn sơ lược cho trường hợp của bạn như sau: Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP “Trong các trường hợp được hướng dẫn… nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”, tuy nhiên, việc xác định sự kiện bất khả kháng hay “trở ngại khách quan” cũng rất khó vì pháp luật hiện chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra trên thực tiễn. Mặt khác, các căn cứ để chứng minh có sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan không phải ai cũng làm được

Thận trọng trong giao kết hợp đồng, tìm hiểu kỹ các thông tin về tài sản cũng như người tham gia giao dịch (có đủ năng lực hành vi hay không)…thì nhiều ý kiến cho rằng quá trình sửa đổi BLDS cũng cần sửa đổi các quy định về đặt cọc như tài sản là đối tượng đặt cọc, nâng mức phạt cọc khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập …thì mới hạn chế các tranh chấp về đặt cọc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch dân sự.

Trong trường hợp bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy gọi điện cho tôi để được tư vấn cụ thể hơn.