>>> Những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất và cách xử lý
>>> Những quy định mới liên quan đến quyền sử dụng đất được ban hành trong năm 2017
Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, rủi ro nhiều nhất vẫn là với người mua nhà, đất khi mà thiếu kiến thức pháp lý hoặc vì lý do chủ quan từ phía người bán nhà, đất, dẫn đến nhiều trường hợp dở khóc dở cười.
Do vậy, sau đây, Shin xin phép tập hợp những chiêu lừa đảo người mua nhà, đất được lượm lặt từ nhiều nơi, giúp cho bà con cô bác gần xa, ai có ý định mua nhà, đất thì nên đọc bài này để cảnh giác trước những trò lừa đảo của “cò” nhà đất:
Nhớ là bài này, Shin chỉ nói đến các trường hợp, chiêu trò lừa đảo người mua thôi nhé, còn lừa đảo người bán vẫn có, nhưng không phổ biến, nên có dịp rảnh Shin sẽ nói tiếp.
1. Người bán nhà đất không phải chủ sở hữu nhưng giấy tờ nhà đất là thật
Đã có không ít trường hợp những kẻ lừa đảo, giả danh là người đi mua nhà, sau khi xem nhà thì họ yêu cầu chủ sở hữu cho họ xem sổ hồng, sổ đỏ, đồng thời, xin bản photo của sổ này. Thực ra, bước này chỉ là bước đệm để họ thực hiện sổ đỏ, sổ hồng giả.
Sau đó, một người khác cũng trong nhóm của họ lặp lại hành vi nêu trên, lợi dụng lúc sở hở của chủ nhà, họ đánh tráo sổ hồng, sổ đỏ giả với thật.
Lúc này, họ cầm trong tay sổ đỏ, sổ hồng thật, nhưng chính họ không phải chủ sở hữu.
2. Người bán nhà đất không phải chủ sở hữu và giấy tờ nhà đất là giả
Tương tự cách làm trên, họ cũng có thể cầm giấy tờ nhà đất giả để bán nhà không do mình là chủ sở hữu
3. Người bán nhà đất là chủ sở hữu nhưng giấy tờ nhà đất là giả
Tương tự cách làm trên, khi chủ sở hữu nhà muốn bán nhà, họ cầm giấy tờ để thực hiện chuyển nhượng cho người mua, lúc này, mới phát hiện đây là giấy tờ giả.
4. Chủ sở hữu cùng một lúc nhận tiền cọc từ nhiều người mua nhà
Khi bạn đến xem và mua nhà, vì ưng ý giá cả lẫn ngôi nhà, nên bạn quyết định đặt cọc để giữ chỗ mua nhà. Thế nhưng, đó chưa phải là chắc chắn bạn được mua căn nhà đó đâu. Vẫn có những trường hợp chủ sở hữu đã nhận tiền cọc từ bạn, nhưng có người khác đến yêu cầu mua với giá cao hơn, họ chấp nhận yêu cầu đó, mặc dù đã nhận cọc từ bạn.
5. Cùng căn nhà, miếng đất nhưng bán cho nhiều người
Đây là trường hợp thường thấy nhất, khi mà những kẻ lừa đảo, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chỉ thực hiện mua bán nhà qua giấy tờ tay, và cùng căn nhà, họ có thể bán cho nhiều người vì nhẹ dạ, cả tin.
6. Mua nhà, đất đang bị kê biên tài sản
Chủ sở hữu là người phải thi hành án, trong thời gian từ lúc tuyên án đến lúc thi hành, họ tranh thủ bán nhà cho bạn, tiền bạc, giấy tờ đã xong xuôi, nhưng tiền họ thu được không dùng để thi hành án mà để dùng vào mục đích khác.
Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định rằng
“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự….”
7. Mua nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng
Nhà, đất đang được thế chấp ngân hàng, người bán cố tình giấu diếm vấn đề này, với ý định, sau khi bán được nhà, người mua trả tiền, thì lấy số tiền này để giải chấp và lấy giấy tờ nhà. Nhưng khoảng thời gian từ lúc nhận được tiền từ người mua đến lúc giải chấp và chuyển nhượng dễ xảy ra nhiều rủi ro cho người mua.
Dẫn chứng là vụ chung cư Harmona xảy ra tại Tân Bình, TP.HCM vào năm 2016.
8. Mua căn hộ trong dự án, nhưng không thực hiện bảo lãnh ngân hàng
Thực hiện bảo lãnh dự án căn hộ là điều kiện bắt buộc khi bán căn hộ đối với chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ với người mua, thế nhưng, thủ tục thực hiện phức tạp, nên nhiều chủ đầu tư bỏ qua bước này.
Đến khi sự việc vỡ lẽ, người mua là người chịu thiệt thòi.
Hơn nữa, nhiều người mua lại lầm ở giai đoạn ban đầu khi chưa ký hợp đồng mua căn hộ, ở thời điểm mở bán, chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh toàn dự án (chứ không phải riêng lẻ từng căn hộ), sau khi có hợp đồng mua bán với người mua kèm với thỏa thuận bảo lãnh, lúc này chủ đầu tư mới được Ngân hàng xem xét và phát hành thư bảo lãnh, hợp đồng bảo lãnh.
Nhiều chủ đầu tư thông báo với người mua đã bảo lãnh để người mua yên tâm, nhưng thực chất đó chỉ là bảo lãnh toàn dự án.
Điển hình là vụ Imperia Garden xảy ra tại Quận Thanh Xuân, Hà Nội vào năm 2015.
9. Người bán nhà rao bán nhà có đầy đủ giấy tờ
Đúng là có đủ giấy tờ thật, nhưng đó là sổ hồng chung, nghĩa là nhiều căn nhà, cùng chung 1 sổ. Điều này dẫn đến tình trạng, trong trường hợp bạn đã mua nhà và có ý định bán lại thì cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác của những căn nhà chung sổ này. Vấn đề này dẫn đền rắc rối, phức tạp và thiệt hòi cho người mua.
Thông thường giá nhà trong trường hợp này rẻ hơn nhiều so với nhà không chung sổ.
10. Cò đất lợi dụng sự thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật từ người mua để dùng các từ ngữ "chuyên môn" để đảm bảo tính pháp lý khi mua nhà
Mới đây, tại huyện Hóc Môn, UBND đã phát đi cảnh báo với người dân, cò đất lợi dụng sự thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật của người mua, sử dụng các từ như “vi bằng công chứng thừa phát lại” hay “công chứng thừa phát lại” để đảm bảo tính pháp lý khi mua bán nhà, nhưng nhiều người mua nhà lại không hiểu rõ bản chất của việc lập vi bằng, hay công chứng, chứng thực.
Việc lập vi bằng thực chất chỉ là xác thực giao dịch, có việc trả tiền của người mua và nhận tiền của người bán, chứ chưa thể xác thực được giao dịch đó có đúng quy định pháp luật hay không, do vậy, trong trường hợp trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội thì việc lập vi bằng trên chẳng có giá trị.
Đây là trích yếu một phần vi bằng:
.jpg)
11. Mua nhà mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu
Lúc này, giao dịch mua bán nhà của bạn có thể sẽ bị vô hiệu do không có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Dễ thấy nhất là các trường hợp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, nhà ở hiện nay, không có định nghĩa hộ gia đình bao gồm ai, và cơ sở nào để xác định các thành viên trong hộ gia đình, ngoại trừ hộ khẩu – đang được xem xét bãi bỏ hiện nay.
Do vậy, lúc mua nhà, người mua khó xác định được ai có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất trong hộ gia đình, ngoại trừ chủ hộ là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
12. Đóng vai nhiều người cùng mua, để đẩy giá nhà lên
Biết người mua thích căn nhà đó, chủ sở hữu hoặc “cò đất” bố trí những người cùng “phe mình” làm người mua nhưng đề xuất mua giá cao hơn, người thích mua có thể bị dính bẫy này và mua giá cao hơn so với thực tế.
(Còn nữa)...
